Comprare immobili all’estero: la guida completa per residenti in Italia

Comprare immobili all'estero | Mercato immobiliare nel Regno Unito

Dove comprare immobili all’estero

Quali sono le località più convenienti per comprare immobili all’estero? Gestire un immobile acquistato all’estero come privato in Italia conviene o è meglio aprire una società?

Comprare casa all’estero, per gli italiani, è una delle azioni più appetibili prese in considerazione per risparmiare sulle aliquote molto alte qui in Italia.

I motivi di questo trend, però, sono molteplici. Vediamoli:

  • La tassazione italiana sulla prima casa è tra le più basse sul mercato europeo ma già dalla seconda casa in poi diventa molto più oneroso il costo da sostenere.
  • I processi burocratici d’acquisto immobiliare sono molto lunghi in Italia

Comprare immobili all’estero è la scelta più conveniente soprattutto per chi decide di operare nel settore degli investimenti immobiliari. Ma non tutte le capitali europee offrono gli stessi vantaggi, scegliere la meta giusta per acquistare casa dipende soprattutto dallo scopo finale che l’immobile dovrà avere.

Prima di continuare, cerchiamo di comprendere quali sono le tasse che bisogna pagare su una casa all’estero:

  • IVIE (sostituisce l’IMU): valore catastale x 0,50 x 160 da pagare su immobile non locato
  • Deduzioni: consentite se l’immobile risulta locato
  • IRPEF: viene calcolata sul valore medio di mercato

Modalità di pagamento per comprare un immobile all’estero

Effettuare un bonifico internazionale o portare con sé più di 10k euro in contanti non dichiarati è vietato. Dunque le alternative sono:

  • Aprire un conto all’estero
  • Pagando in contanti somme inferiori a 10k euro

Quali sono i paesi europei più convenienti per un buon investimento immobiliare?

Come dicevo prima, la meta in cui comprare casa all’estero dipende da quello che sarà poi l’uso dell’immobile. Molti sono i paesi europei in cui conviene acquistare casa ma la scelta va sempre determinata a quello che sarà lo scopo finale dell’immobile.

C’è chi sceglie il paese con un mercato immobiliare in crescita economica, oppure chi predilige i paesi esteri con un costo della vita inferiore a quella italiana, chi intende usufruire delle più permissive agevolazioni fiscali.

Sulla base di quanto appena detto, facciamo una check list di quelli che sono i paesi europei dov’è più conveniente fare i propri acquisti immobiliari:

Regno Unito

Il valore immobiliare del Regno Unito è cresciuto negli ultimi anni e in alcune zone i prezzi sono arrivati a vette inaspettate. Resta conveniente acquistare immobili in UK perché i costi accessori d’acquisto (intermediazione dell’agenzia, registrazione, ecc) sono nettamente inferiori da quelli da sostenere in Italia.

Spagna e Isole Canarie

La Spagna resta la favorita per la sua convenienza nei tassi del mutuo. Il mercato immobiliare spagnolo raggiunge valori medio-bassi che permettono acquisti molto vantaggiosi per i propri investimenti immobiliari.

Francia

Portogallo

Si tratta di una delle mete più appetibili sotto tutti i punti di vista: il costo della vita è nettamente più basso di altri paesi europei e sono molti gli Italiani che, una volta raggiunta l’età del pensionamento, decidono di trasferirsi in città come Lisbona per godersi a pieno i frutti di tanti anni di lavoro.

Sicuramente il Portogallo resta una delle mete migliori per gli investimenti immobiliari.

Grecia e Croazia

Nonostante la crisi generale che ha investito la Grecia negli ultimi anni, i prezzi nel settore immobiliare sono cresciuti inaspettatamente e si stima un’ulteriore crescita nei prossimi anni. Ecco, dunque, che anche questa capitale europea continua ad essere tra quelle più ambite per gli investimenti immobiliari.

Una delle attività prese maggiormente in considerazione dagli investitori italiani, è quella di acquistare casa in Grecia per poi utilizzarla come abitazione turistica per i tanti turisti che prediligono ogni anno di più una sistemazione indipendente per le proprie vacanze.

Anche in Croazia i prezzi delle case sono molto bassi – a causa di un recente crollo dei prezzi – e sono tanti gli italiani che decidono di acquistare una casa per poi affittarla ai turisti.

Albania

Tra le mete con il regime fiscale più basso e conveniente. Si tratta di una delle mete principali per gli investimenti immobiliari proprio perché anche la vita stessa qui è molto economica.

Est Europa

Ne fanno parte Romania, Polonia, Bulgaria e Turchia. Anche qui il costo della vita continua a mantenersi molto basso.

L’unica fra questa a cui presterei maggiore attenzione è la Turchia, perché è l’unica in cui vige una situazione economica instabile che fa variare giorno dopo giorno anche il mercato immobiliare. Pertanto bisogna stare molto attenti agli investimenti che si intende fare da questa parte dell’Est Europeo. D’altra parte con la grande inflazione degli ultimi anni e i trend recenti è anche possibile fare dei buoni affari in questo paese.

I mercati immobiliari extra europei

Mercati immobiliari come USA, Asia, Emirati Arabi Uniti, Repubblica Dominicana e Australia sono delle ottime opportunità per investitori italiani e non.

Ad esempio, il mercato immobiliare negli Emirati Arabi Uniti ha ormai preso il decollo. Il regime fiscale da parte degli stranieri che acquistano immobili negli Emirati è molto conveniente: non esiste la doppia impostazione. Ciò significa che le imposte che dovrà pagare l’investitore straniero andranno versate solo nella sua nazione d’origine e non anche a Dubai o in qualsiasi altro stato emiratino.

Il rischio valutario

Molto spesso, quando si parla di investimenti immobiliari all’estero, si sottovaluta ampiamente il rischio del cambio valuta che, posso assicurarti, conta molto nei profitti generati dall’investimento complessivo.

Quando compri un immobile all’estero, dovrai pagarlo con la moneta appartenente a quel paese (e questo, molto probabilmente, lo avevi già messo in conto). Ciò che probabilmente non hai valutato, è che questo significherà dover far fronte anche ad eventuali ribassi futuri del valore di quella stessa moneta se vorrai rivendere l’immobile.

Questo significa che potresti andarci a perdere nel lungo periodo sull’investimento fatto. Questo è il rischio di cambio valuta.

Con questo non intendo dire che dunque acquistare immobili all’estero non sia conveniente, ma, sicuramente, ti consiglio di badare bene e mettere in conto anche queste probabilità che potrebbero presentarsi nel corso del tempo e – se calcolate inadeguatamente – farti pentire del tuo investimento.

Considera sempre che la medaglia ha due facce: il valore monetario potrebbe sì, scendere, ma – al contempo – anche salire e farti guadagnare più del previsto. Questa è una roulette incontrollabile con cui bisogna essere pronti a fare i conti in qualsiasi momento.

La tassazione immobiliare in Italia

Cerchiamo di capire prima come funziona in Italia per comprendere a pieno i vantaggi dell’acquisto di immobili all’estero.

L’imposta sui redditi delle persone fisiche (Irpef) si applica sul reddito complessivo.

Questo reddito può essere costituito:

Da tutti i redditi ovunque essi siano percepiti (per i soggetti fiscalmente residenti)

Concorre alla formazione del reddito complessivo (IRPEF) un importo pari all’ammontare netto risultante dalla valutazione effettuata nello Stato estero per il corrispondente periodo d’imposta.

Se nello Stato estero l’immobile è tassato mediante applicazione di tariffe d’estimo bisogna anche indicare l’ammontare netto assoggettato ad imposta sui redditi nello Stato estero.

Nel caso il periodo di imposta non dovesse coincidere con quello italiano, bisogna riferirsi al periodo d’imposizione estero che scade nel corso dell’annualità soggetta a tassazione in Italia.

Per tutti quegli immobili che non sono soggetti a tassazione nello stato estero, è bene sapere che non ne producono nemmeno in Italia.

Dai soli redditi prodotti in Italia (per i soggetti non residenti)

Il reddito in questo caso varia in base a:

  • Canoni di locazione tassati nello stato estero avranno un reddito imponibile, in Italia, pari all’ammontare netto della valutazione effettuata nello stato estero per il corrispondente periodo di imposta o, in caso di difformità dei periodi di imposizione, per il periodo di imposizione estero che scade nel corso di quello italiano.
  • Canoni di locazione tassati al di fuori dello stato estero formano il reddito imponibile in Italia per l’ammontare percepito nel periodo di imposta ridotto del 5%

Per evitare l’affanno della doppia imposizione delle tasse, si è individuata una soluzione: le Convenzioni internazionali e la stessa normativa interna, all’articolo 165 del DPR n. 917/86, prevedono la concessione di un credito a fronte delle imposte pagate all’estero.

Quando acquisti un immobile all’estero, non pensare di considerare solo la tassazione del paese in cui acquisti. Dovrai tenere bene a mente anche la tassazione del tuo paese, in questo caso l’Italia.

I criteri di collegamento per la tassazione dei redditi che possono derivare dallo sfruttamento economico dell’immobile all’estero non vanno sottovalutati.

Proprio per evitare seccature di questo tipo, affidati a dei professionisti del settore che possano essere al tuo fianco durante l’acquisto dell’immobile all’estero.

Avere al tuo fianco un professionista competente, significa evitare qualsiasi tipo di problema o inconveniente che potrebbe presentarsi durante il percorso e davanti al quale potresti trovarti impreparato.

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