Può una società estera acquistare casa in Italia? Assolutamente sì.
Quali sono i parametri fiscali da tenere in considerazione quando avviene un acquisto del genere? Scopriamolo in quest’articolo.
Iniziamo con un’importante premessa: acquistare un immobile in Italia con un’azienda estera porta dei ragguardevoli risparmi fiscali in alcuni casi. Vediamoli.
Se possiedi un’azienda estera per il tuo business, oppure, se ti trovi a lavorare all’estero, non perderti quest’articolo perché potrebbe tornare davvero utile alle tue operazioni imprenditoriali e di investimento.
Aziende estere e investimenti immobiliari in Italia
Una società che non ha residenza fiscale in Italia ha tutto il diritto di acquistare una casa sul territorio italiano da locare a terzi per generarne un reddito. Oltre all’uso strumentale (investimento immobiliare) la società ha anche tutto il diritto di acquistare l’immobile per uso abitativo (uso non strumentale).
C’è però un caso preciso che va tenuto d’occhio grazie al ragguardevole vantaggio fiscale che porta con sé: quando l’immobile non rappresenta una stabile organizzazione. L’attività di messa a reddito del suddetto immobile, dunque, deve essere svolta in maniera marginale.
Se la società estera possiede una struttura immobiliare, questa non deve essere considerata una stabile organizzazione. La “non rilevanza” avviene anche nel caso in cui si acquisti un palazzo intero e non solo un singolo immobile. Proprio perché, in questo caso, verrebbe visto come un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre.
Cosa accade se l’immobile viene messo a reddito?
Assolutamente niente. In caso si affitti l’immobile a terzi, esso continuerebbe a non determinare una stabile organizzazione.
Ma perché, dunque, avviene questa particolare agevolazione?
Perché, come già accennato precedentemente, finché l’immobile affittato rappresenta un’attività marginale per l’azienda, non può essere percepita alcuna presenza di stabile organizzazione.
Al contrario, se è presente una gestione imprenditoriale dell’immobile messo a reddito, in quel caso è riconosciuta la stabile organizzazione.
Quali sono le differenze tra la gestione imprenditoriale e l’attività marginale della società estera nei confronti dell’immobile?
Questo è molto semplice da identificare. Infatti, se la società estera costituisce impresa mediante l’immobile (ad esempio con l’apertura di un Bed & Breakfast o di un albergo), questa può considerarsi una stabile organizzazione.
Altrimenti, se l’immobile viene semplicemente affittato a dei privati per dei lunghi periodi, quest’attività viene considerata marginale rispetto alle attività imprenditoriali della società estera proprietaria dell’immobile.
Tassazione dell’immobile acquistato in Italia dalla società estera
Il reddito tassato, nel caso non ci trovassimo davanti a una stabile organizzazione, va determinato secondo le regole previste per la tassazione delle persone fisiche.
In caso di affitto a lungo termine a terzi, alla società basterà emettere una ricevuta in caso il pagamento dell’affitto avvenga in contati. Perciò non sarà necessario né applicare l’IVA, né essere in possesso di un documento contabile specifico.
Va specificato un tassello molto importante che generalmente i proprietari degli immobili tendono a tenere particolarmente in considerazione: tassazione e agevolazioni previste dalla cedolare secca.
La cedolare secca, infatti, è una tassazione forfettaria di cui le persone fisiche possono avvalersi per pagare un’aliquota di imposta pari al 10% che è nettamente favorevole rispetto all’aliquota standard che ammonta al 21%.
Purtroppo, però, devi sapere che una società estera non può fare uso della cedolare secca proprio perché questo sistema di agevolazioni è espressamente riservato alle persone fisiche.
IMU, TASI e TARI
In caso la società estera acquistasse un immobile in Italia destinato a uso proprio, la società sarà tenuta a versare l’IMU ma non sarà tenuta al versamento dell’IRPEF. Per quanto riguarda gli immobili non locati detenuti in Italia da proprietari non residenti sul territorio italiano che percepiscono una pensione estera nel Paese di residenza, vengono esentati al 50% dal pagamento dell’IMU.
Per quanto riguarda invece gli immobili italiani di proprietà di società estere conformemente locati, il pagamento di IMU e TASI resta invariato.
La dichiarazione dei redditi per la società estera non residente in Italia
Come funziona la dichiarazione dei redditi se una società estera acquista un immobile in Italia? Quest’ultima è tenuta a presentare attraverso il modello Redditi SC una dichiarazione dei redditi unica per tutti i redditi che matura sul territorio italiano.
Il modello va utilizzato sia dalla società estera che dai soggetti che non hanno una stabile organizzazione.
Vuoi effettuare un investimento immobiliare in Italia con la tua società estera? Come sempre, comprendere se convenga o meno, è determinato dal caso specifico.
Se intendi acquistare un immobile finalizzato ad attività d’impresa, dovrai anche essere consapevole che sarai tenuto a pagare le imposte previste dal sistema fiscale italiano.
Altrimenti, per i tuoi investimenti immobiliari destinati a un uso personale o a locazioni di lungo termine, sicuramente potrebbero esserci interessanti punti da considerare.
Non dimenticare però, che anche queste attività vanno prese con le pinze. Infatti, un discorso è se sei in possesso di un solo immobile che decidi di locare a terzi, un conto, invece, è essere proprietario di una serie di immobili locati a terzi. Le cose cambiano e nel secondo caso potremmo trovarci davanti a quella che per il sistema legislativo italiano potrebbe apparire come una stabile organizzazione a tutti gli effetti.
Ecco perché è estremamente importante analizzare caso per caso la situazione sottoposta, perché non tutti gli investimenti immobiliari sono uguali e presentano gli stessi vantaggi.
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Per maggiori informazioni sull’argomento leggi anche il nostro articolo sull’esterovestizione societaria, sui rimborsi Imu, come comprare casa all’estero, o sul Superbonus 110.
